상속 부동산 6개월 내 팔면 세 0원? 감정평가·증여까지 한 번에 정리

 

 

 

상속을 받으면 보통 상속세만 떠올리지만, 실제로는 훗날 매도 시점의 양도소득세가 더 큰 변수가 되곤 합니다. 특히 단독주택·토지처럼 시가 파악이 어려운 자산은 감정평가와 6개월이라는 골든타임을 놓치면 세금 차이가 수천만 원까지 벌어질 수 있어요.

바로가기 · 6개월 내 매도 규칙 · 감정평가 전략 · 상속 10억 초과 시 주의 · 증여로 분산 · 장기보유특별공제 · 체크리스트 & FAQ

1) 6개월 내 처분하면 왜 양도세가 0원이 될까?

세법상 상속개시일(사망일) 전후 6개월 안에 거래된 시가가 있으면 그 금액을 취득가액으로 봅니다. 같은 기간 안에 매도했다면 양도가액 = 취득가액이 되어 양도차익이 0원, 결과적으로 양도세가 발생하지 않죠.

간단 예시
토지를 상속받아 1억 원에 매도(6개월 내) → 취득가액도 1억 원으로 인정 → 양도차익 0원 → 양도세 0원.

※ 가격이 낮아 보이더라도 상승 여지가 크지 않은 자산이라면 6개월 내 정리하는 편이 전체 세금을 최소화하는 경우가 많습니다.

2) 오래 보유할 계획이라면 감정평가가 필수

바로 팔지 않을 자산이라면 상속개시일 전후 6개월 내에 감정평가를 받아 그 금액을 향후 취득가액으로 고정해 두는 게 핵심입니다. 시가 대신 기준시가로 계산되면 양도차익이 과하게 커지는 일이 잦거든요.

구분	감정평가 有	감정평가 無(기준시가)
취득가액	9억	4억
3년 후 매도가	12억
양도차익	3억	8억
추정 양도세	약 1억 0242만 원	약 3억 2891만 원

POINT — 감정평가 기준시점을 상속개시일에 최대한 가깝게 설정하고, 공신력 있는 감정법인의 평가서를 2건 이상 받아 두면 분쟁 대비에 유리합니다.

3) 상속재산 10억 초과라면 계산이 달라진다

상속세 공제(일괄공제 최대 10억 등) 범위 내에서는 감정가액을 높게 잡아도 상속세 부담이 크지 않아 양도세 측면의 절세효과가 큽니다. 다만 총 상속가액이 10억을 넘는 경우 감정가가 높을수록 상속세가 늘어날 수 있어, 상속세↑ vs. 양도세↓의 균형을 시뮬레이션으로 확인해야 합니다.

주의 · 부동산 여러 건, 금융자산, 채무·장례비 공제 등까지 반영해 총 과세표준을 본 뒤 감정전략을 잡으세요.

4) 6개월을 놓쳤다면? 지분 증여로 절세 포인트 만들기

감정평가 시점을 지나 장기보유가 불가피하다면 가족에게 지분을 분산 증여해 과세를 분산하는 방법이 있습니다.

• 배우자: 6억까지 증여세 공제(10년 합산)
• 자녀: 5천만 원까지 증여세 공제(10년 합산)
• 지분별로 장래 매도 시 각자 양도세 분산 효과

※ 증여 후 5년 이내 다시 양도하는 경우 등 특수관계자 거래 규정, 취득세·공증·등기 비용도 함께 검토하세요.

5) 장기보유특별공제로 마지막까지 절세

장기보유특별공제는 오래 보유한 부동산의 양도차익에서 일정 비율을 빼주는 제도입니다. 주택/비주택, 거주요건 등에 따라 요건이 다르므로 사전 확인이 필요합니다.

예시
15년 보유 비주택 → 양도차익의 30% 공제.
차익 3억이라면 9천만 원 공제 후 과세.

팁
다주택자는 비과세·중과 여부, 거주기간 충족 여부에 따라 공제 적용이 달라지니 매도 순서와 시점을 함께 설계하세요.

한눈에 보는 절세 로드맵

1. 가격 상승 여지가 낮다 → 상속 후 6개월 내 매도(양도세 0원 가능)
2. 보유 예정 → 6개월 내 감정평가 확보(취득가액 방어)
3. 총 상속가액 10억 이하 → 감정평가 효과 극대화
4. 6개월 경과 → 지분 증여로 과세 분산(배우자 6억, 자녀 5천만 공제)
5. 장기 보유 → 장기보유특별공제 확인 후 매도

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 감정평가서는 꼭 2곳에서 받아야 하나요?
필수는 아니지만, 세무조사나 분쟁 시 복수 감정이 방어력이 높습니다.

Q2. 상속 직후에 잠깐 올랐다가 다시 떨어지면요?
6개월 내 시가(실거래·감정)가 취득가액이 되므로, 그 구간의 최적 시점을 전략적으로 선택하세요.

Q3. 비주택 토지도 감정평가가 유리한가요?
대개 기준시가와 시가 괴리가 큰 자산일수록 유리합니다. 다만 상속세 증가 여부를 함께 검토하세요.

💬 케이스마다 세율·공제·보유자 수가 달라집니다. 상속·양도 일정, 감정평가 시점, 지분 증여 설계를 한 번에 맞춰야 전체 세금이 최소화됩니다.

※ 본 글은 일반적인 세법 흐름을 설명한 것으로, 최신 개정 및 개인별 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 신고 전에는 전문가 상담을 권합니다.

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